Артем Цогоев | Недвижимость

🌀 Штопор застройщиков или открытость - враг №1 📩 Я тут в контексте делистинга ПИК прочитал красивую теорию. Плохой фин.результат, раскрытый в отчётности, отпугивает часть покупателей, продажи падают. Следующий отчет ещё страшнее, а резонанс выше, продажи падают ещё жестче и так до самого банкротства. Штопор. А не было бы отчетности - всё было бы шито-крыто. 📊 Вообще-то это так. И тут самый показательный пример - SMLT. Я замерял падение продаж застройщика и действительно корреляция есть. 📢 Но есть важный момент - уровень шума. Я хорошо помню тот вечер, когда стало известно о том, что подмосковный монстр запросил помощь государства - мне позвонили и написали множество СМИ с просьбой это прокомментировать. То есть шум SMLT создали грандиозный - в один момент бо́льшая часть покупателей узнала и про убыток ₽2,3 млрд по результатам 2025 года, и про просьбу о помощи от государства. 🗣 Было так громко, что условная тетя Маша из Долгопрудного наконец-то узнала о проблемах SMLT. В результате был зафиксирован реальный спад продаж, вызванный недоверием покупателей к компании. 📉 Ну а дальше - поступлений на эскроу меньше, финансовые расходы выше, вот и убыток минус ₽22,3 млрд по результатам 1П2026. А что дальше? Ещё меньше продаж и ещё больше убыток? И так до победного? 🤷 Но есть и другая реальность. Замечательный застройщик «Эталон» убыточен годами (точнее с 2023 года). Ну и дальше? Об этом знаю я и пара тысяч додиков со SmartLaba. А шир.нар.массы и не в курсе. У ЛСР убыток за 1П2026 ₽57,6 млрд (~$666 млн) - в 23 раза больше, чем годом ранее. Who cares? У ФСК огромные проблемы с ковенантами по миллиардным кредитам в стекольном бизнесе. И чо? 🥱 Подавляющему большинству покупателей пофиг. Надежный застройщик, 100 лет на рынке, 100500 миллионов метров введено, тысячи счастливых семей и прочее бла-бла. 💵 И ведь покупают. Ну, конечно, пока из утюгов не заиграет похоронный марш. ❌ Так что сама по себе плохая отчётность - не причина штопора. Причина - это широчайшая огласка в непрофильных источниках информации, которые читает тетя Маша из Долгопрудного. 💬Дубль в MAX (на всякий)

🏝️Кстати, как там дела в Дубае? 👀 Наткнулся на интересное интервью коммерческого директора NF GROUP на Ближнем Востоке Катерины Алексейчук, где она рассказывает о своем пути в недвижимости, о деньгах и о текущем состоянии дел в эмирате.

📱Вчера мне написала одна старинная знакомая. Её дочь прямо в этот день должна была подписывать ДДУ в проекте ПИК. И тут вышла новость про делистинг! Ручка зависла над договором - хотя нет, сделка была электронная, так что скорее рука зависла над кнопкой. Потребовалась разъяснительная бригада в моём лице. ❓Вопросы были простые: делистинг - это плохо? Застройщик не обанкротится? Дом достроят? 🔍 Я поизучал подобные кейсы в мире и выяснил, что случай ПИКа сильно отличается. 🇬🇧 Crest Nicholson, известный английский девелопер. Строит жилые дома с 1963 года, на бирже - аж с 1968-го. В 2007 году компанию выкупили банк HBOS и инвестор Том Хантер. Сделка финансировалась на заёмные деньги, причём по высшей оценке (прямо перед кризисом). Новые владельцы провели делистинг. 🏦 Однако долги оказались неподъёмными, и в 2009 году компания перешла к банкам-кредиторам. В 2010 году инвестиционный фонд Varde выкупил у Lloyds долю в 30%, к середине 2011-го довёл её до 80% и занялся расчисткой долгов. Уже в феврале 2013 года Crest Nicholson вернулась на Лондонскую биржу и торгуется там до сих пор. Несмотря на финансовые проблемы владельцев, компания продолжала строить и сдавать дома. 🇪🇸 Metrovacesa, один из крупнейших застройщиков Испании. В 2008-м, когда испанский рынок жилья рухнул, компанию забрали за долги кредиторы - Santander, BBVA и Banco Popular. Долг перед ними превышал €7 млрд. В 2013 году банки провели делистинг и начали приводить компанию в порядок. В частности, отчудили все проекты в коммерческой недвижимости, оставив жилую. 📈 Уже в феврале 2018 года Metrovacesa снова вышла на биржу, а с 2019 по 2023 год выплатила акционерам €522 млн дивидендов. 🧯 Важная оговорка! И Crest Nicholson, и Metrovacesa уходили с биржи из-за огромных долгов. ПИК перед уходом долг, наоборот, гасил - 20 августа досрочно погасил свой единственный собственный биржевой выпуск облигаций на ₽7 млрд, за полтора года до срока. Да и вообще у компании на счетах очень приличный запас кэша. 💰 Причина делистинга ПИК не в долге, а в том, что мажоритарий компании просто не хочет поддерживать статус публичной компании - и это, в общем-то, его право. ➕ Плюс у нас есть то, чего в полной мере не было у англичан, но в какой-то мере было у испанцев: защита денег покупателей через банк. В России деньги дольщиков лежат на эскроу-счёте до ввода дома в эксплуатацию, они не у застройщика. Так что защита покупателей остаётся несмотря на делистинг акций застройщика. ✍️ В общем, успокоил - как смог. Дочь моей знакомой сегодня подписала ДДУ. ⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией 👍 Спасибо, Кэп! 🔥 Ждём делистинг «Самолёта» по общемировым причинам 👀 Прощай, ПИК...